부산 미분양 아파트 현장 현황과 각 현장별 상세 설명

부산 미분양 아파트 현장 현황과 각 현장별 상세 설명

부산의 미분양 아파트 시장은 2024년 하반기부터 2025년 상반기까지 급격한 악화세를 보이고 있습니다. 2025년 3월 기준 부산의 미분양 아파트는 4,489세대에 달하며, 이는 전국적으로도 높은 수준입니다39. 특히 준공 후에도 팔리지 않는 ‘악성 미분양’이 빠르게 늘어나고 있으며, 대단지 아파트조차 계약이 저조한 상황입니다69.

부산 미분양 아파트 현황

• 2025년 3월 기준 부산 미분양 아파트: 4,489세대3

• 2024년 6월 말 기준: 5,205세대(11년 만에 최대치)69

• 준공 후 미분양(악성 미분양): 2024년 6월 1,402세대(전월 대비 7.2% 증가)9

• 미분양 아파트는 2024년 말 3,000세대 미만에서 2025년 상반기 4,000~6,000세대로 급증69

미분양이 집중된 주요 현장

1. 수영구 ‘테넌바움294Ⅱ’

• 위치: 부산 수영구

• 특징: 2025년 2월 분양, 3.3㎡당 분양가 6,093만원으로 부산 최고가 경신9

• 현황: 분양 당시 높은 관심을 받았으나, 고분양가 논란으로 미분양 대량 발생. 204세대 분양했으나 4월 말 기준 계약자가 단 한 명도 없는 상황89

• 분양 조건: 계약금 5%로 인하, 에어컨 무료 설치 등 다양한 혜택 제공 중이나 실질적 계약 저조8

2. 해운대구 ‘더 비치 푸르지오 써밋’

• 위치: 부산 해운대구

• 특징: 2023년 분양, 3.3㎡당 분양가 3,237만원으로 당시 최고가9

• 현황: 해운대구는 준공 후 미분양 집계수치가 정정될 만큼 미분양이 많음1

• 문제점: 고분양가와 금리 인상, 경기 침체로 수요 급감

3. 북구 일대 민간분양 단지

• 위치: 부산 북구

• 특징: 2025년 3월 기준 미분양 219세대, 전용 60㎡ 이하 129세대, 60~85㎡ 90세대5

• 현황: 중소형 평형 위주로 미분양이 집중됨. 북구는 상대적으로 저렴한 분양가임에도 불구하고 수요가 부족5

4. 강서구 녹산산단 인근 신축 단지

• 위치: 부산 강서구 녹산국가산단 인근

• 특징: 산업단지 근로자 수요를 노리고 신축 아파트 대거 공급

• 현황: 실수요 부족과 교통, 생활 인프라 미흡으로 미분양 누적6

미분양 주요 원인 및 시장 분위기

1. 고분양가 논란

• 최근 분양 단지의 분양가가 급등하며 실수요자들의 자금 부담이 커짐. 수영구, 해운대구 등 인기 지역조차 분양가가 3.3㎡당 6,000만원을 넘어서면서 미분양이 대량 발생89.

2. 금리 인상 및 경기 침체

• 고금리 기조와 경기 불안으로 신규 주택 구매 심리가 위축. 주택 가격의 추가 하락 우려와 맞물려 청약 및 계약률이 저조89.

3. 공급 과잉

• 2023~2025년 사이 부산 전역에서 대규모 신규 아파트가 연이어 공급되면서 수요를 초과. 대단지 아파트에서도 미분양이 쏟아지고, 일부 단지는 전체가 미분양으로 남아있는 상황69.

4. 구축 아파트 가격 하락

• 기존 아파트(구축) 가격이 하락세를 보이면서 신규 분양 아파트의 가격 경쟁력이 약화9.

현장별 미분양 해소 노력

• 계약금 인하, 옵션 무상제공: 분양사들은 계약금 인하(5% 수준), 에어컨 등 가전 무상제공, 중도금 무이자 등 다양한 혜택을 내걸고 있으나 실질적 효과는 제한적8.

• 분양가 인하 압박: 시장에서는 분양가 인하 요구가 커지고 있으나, 공사비 상승 등으로 분양가를 크게 내리기 어려운 상황89.

• 브랜드, 입지 경쟁력 강화: 일부 대형 건설사 브랜드 단지는 상대적으로 미분양이 적으나, 실제 계약까지 이어지는 경우는 드물다9.

부산 미분양 아파트 시장 전망

• 단기적 증가세 지속: 2025년 연말까지 미분양 아파트 수는 더 늘어날 것으로 전망9.

• 준공 후 미분양(악성 미분양) 증가: 준공 후에도 팔리지 않는 아파트가 계속 늘어나며, 시장의 부담이 가중될 것으로 보임9.

• 정책적 대응 필요성: 부산시는 타 지역에 비해 위험 수준은 아니라고 판단하지만, 시장 동향을 면밀히 모니터링하며 대응책을 마련 중9.

결론

부산 미분양 아파트 현장은 수영구, 해운대구, 북구, 강서구 등 전 지역에 걸쳐 확산되고 있으며, 고분양가와 경기 침체, 공급 과잉이 복합적으로 작용해 미분양이 누적되고 있습니다. 특히 준공 후에도 팔리지 않는 악성 미분양이 빠르게 늘고 있어, 분양업계와 지자체 모두 해소 방안 마련이 시급한 상황입니다. 실수요자의 분양 심리는 위축되어 있고, 분양사들의 다양한 마케팅에도 불구하고 실질적 미분양 해소는 더딘 상태입니다. 2025년 하반기까지도 미분양 증가세가 이어질 것으로 예상됩니다689.